Articulos de actualidad sobre hipotecas, creditos, Euribor Octubre 2008

Tradicionalmente el Euríbor se sitúa un punto por encima de la tasa que fija el BCE pero la crisis ha aumentado estos parámetros

La rebaja de los tipos de interés en medio punto hasta el 3,75% por parte del BCE tiene el objetivo de aliviar las tensiones de liquidez que azotan los mercados financieros. Esta reducción del capital en circulación, motivado por la desconfianza que existe entre bancos a la hora de prestarse dinero, está en la base de la crisis actual y se ha hecho patente en la economía de a pie de calle en la restricción de los créditos a consumidores y empresas y la subida de hipotecas. Por este motivo, se pueden establecer dos ámbitos diferenciados de influencia de esta medida, a través de la cual se rebaja el precio para alquilar el dinero en la euro zona. El primero, el mercado interbancario y, a raíz de este, el mercado hipotecario.

Al bajar el precio del dinero, a los mercados les cuesta menos pedir prestado al BCE, al tiempo que también se abarata lo que se prestan entre ellos y ayuda a que el dinero fluya en los mercados financieros.

La mayoría de hipotecas constituidas en España se fijan a partir del Euríbor, al que se le añade un porcentaje en función del mercado. Si hay liquidez y la economía avanza, baja el precio de los créditos. Si por el contrario, tal y como está ocurriendo ahora, hay poco capital en circulación y dudas sobre la capacidad de pago de los hipotecados por el frenazo económico, los préstamos se recortan y se encarecen. De este modo, la rebaja anunciada hoy por el BCE permitirá que se suavicen los tipos en el interbancario, que es lo que fija la tasa del Euríbor, cuyas siglas corresponden a Euro Interbank Offered Rate (Tasa de oferta interbancaria europea).

Tradicionalmente, el Euríbor, que cerró septiembre en la segunda cifra más alta de su historia con un 5,384%, se sitúa un punto por encima de la tasa que fija el BCE. La crisis actual ha modificado algo estos parámetros y ampliado el diferencial entre ambos índices por las mencionadas tensiones de liquidez. Sin embargo, si el mercado se comporta de manera normal -aunque augurarlo es algo arriesgado en estos momentos de incertidumbre y temor a la recesión-, podría esperarse una reducción en el Euríbor equivalente a la practicada en el precio del dinero. Esto es, de medio punto, con lo que podría cerrar octubre a la baja entre el 4,8% y el 5%.

Sin embargo, todavía quedaría por encima del valor con el que acabó el mismo mes de 2007, cuando se situó en el 4,647%, por lo que no abarataría las hipotecas, aunque la subida sería mínima. Hoy, la media mensual del Euríbor se ha situado en el 5,498%. Si por el contrario, sigue esta tendencia, volvería a encarecer las cuotas en 58 euros al mes para una hipoteca media, que el INE fija en 150.000 euros a 20 años con un diferencial del 0,5%, y que se tenga que revisar a partir de noviembre.

Dos casas al precio de una
Una inmobiliaria ofrece un apartamento para el que compre un piso de 780.000 euros - "Antes de bajar precios, los regalo al banco", dicen los promotores.

"Los precios bajan, las oportunidades suben". Con este reclamo, las 17 promotoras que participan en la quinta edición del Salón Inmobiliario del Mediterráneo (Simed) en Málaga se han propuesto recuperar clientela por todos los medios. Hasta un dos por uno llega a ofrecer Salsa Inmobiliaria, aunque la pretendida ganga requiere invertir 780.000 euros más IVA en un pareado con cuatro dormitorios y "calidades de lujo" en la barriada malagueña de El Palo. Quien lo compre antes del domingo, día de cierre del salón, recibirá "de regalo" un apartamento de un dormitorio junto a un campo de golf en Vélez Málaga. No sólo el salón de Málaga ofrece regalos. El presidente de los promotores españoles, Guillermo Chicote, llegó a decir ayer que, antes que bajar más los precios de sus promociones, preferiría regalar los pisos a la banca.

El aspecto del Simed es en sí mismo un fiel exponente de la crisis del sector en la Costa del Sol. Los 109 expositores del año pasado han quedado reducidos a 30; y los 16.500 metros cuadrados de entonces a apenas 3.500. "Este año venimos sólo a vender", comentaba ayer un comercial evocando los despilfarros en decoración y catering de años anteriores.
Las ventas en la Costa del Sol han caído por encima del 70% en el último año y medio. El sector estima que hay unas 24.000 viviendas acabadas o a punto de terminarse sin vender. Reducir al máximo esta reserva es el objetivo del salón. "Tenemos precios un 20% más baratos que hace un año", afirma un comercial. Hay rebajas de 80.000 euros en pisos que valían 400.000, apartamentos por 120.000 euros y alquileres con opción a compra, o regalos de meses de hipoteca.

Frente a la evidencia de las rebajas que vive el sector, Chicote afirmó ayer que los promotores no seguirán por esa senda. "El precio de la vivienda nueva no bajará más porque ya lo ha hecho en varias o casiones", dijo el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España. "Que nadie espere que los precios de los pisos caigan un 30% o un 40% porque antes de eso se lo regalo al banco", afirmó.
Chicote hablaba en una jornada organizada por la Asociación de Periodistas de Información Económica, donde aseguró que las inmobiliarias ya adaptaron sus precios a finales de 2007 y a principios de 2008. Sin embargo, según la estadística del INE, la vivienda nueva, lejos de abaratarse, se ha encarecido un 5,3% en el último año.

El presidente de los promotores aseguró que el ajuste del sector será más lento si no se buscan soluciones, por lo que pidió dinero público para superar la crisis. "Si el Gobierno no reacciona, esta situación podría durar tres o cuatro años más", dijo. Y concluyó que si el mercado se reactiva, los empresarios del ladrillo podrían reinvertir los beneficios en vivienda pública. La duda es por qué no lo hicieron en los años de vacas gordas.

Corredor cree que "no es un drama" que los pisos bajen de precio
Iranzo calcula que la vivienda debería bajar un 30% para superar el estancamiento de las ventas.

La Ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha asegurado hoy que "no es un drama" que las viviendas valgan "realmente lo que son" y ha indicado que los precios que se venían registrando "eran inasequibles para los salarios" de los españoles.
"Las viviendas están adecuando su valor a la realidad", ha subrayado la ministra en declaraciones a Telecinco. Corredor ha asegurado que "está bien" que se modere el precio de los inmuebles, porque permite a las familias acceder a ellos y ha subrayado que el objetivo del ministerio es la oferta y la demanda "se adapten".

Sin embargo, ha asegurado que "no es una buena noticia" que se desplome un valor "que ayuda al ahorro familiar", en referencia a los pequeños inversores que habían apostado por el ladrillo para depositar sus ahorros. La ministra ha indicado que cuando se normalice el mercado y se absorba el stock de viviendas -actualmente fijado en más de 600.000 y se espera cerrar el año con unas 900.000-, "siempre con los precios máximos para la vivienda concertada", la situación "se irá remontando" y las empresas reanudarán su funcionamiento.

En este punto, el director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Juan Iranzo, asegura que el precio de la vivienda residencial debería bajar el triple de lo que lo ha hecho hasta ahora para superar el estancamiento del mercado evitando la paralización del sector. Por lo que ha considerado que es lógico que se produzca. Según sus cálculos, la caída real experimentada hasta ahora es de un 10% (teniendo en cuenta la inflación y el precio), por lo que debería caer en el entorno del 30%.
Previsible bajada del Euríbor

Respecto al actual nivel del Euríbor, la ministra ha mostrado su confianza en que el indicador "se sitúe en los parámetros normales de referencia con el tipo de interés fijado con el Banco Central Europeo (BCE)", lo que "bajará inmediatamente las cuotas hipotecarias".
De hecho, el tipo hipotecario más usado en España ha caído hoy en su negociación diaria al 5,112%, con lo que la media mensual se sitúa ya en el 5,386%, por debajo del máximo histórico alcanzado en julio del 5,393%. El recorte de hoy, el octavo consecutivo, sitúa la media mensual de octubre por primera vez por debajo del 5,4%, con lo que el Euríbor se aleja de los máximos alcanzados en verano.

A falta de ocho jornadas para que concluya octubre, el Euríbor, el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero en el mercado del euro, refleja ya con firmeza la distensión que viven los mercados de crédito. Pese a todo, aún supera en siete décimas la media de octubre del año pasado, con lo que las familias con hipotecas suscritas hace un año notarán incrementos en sus cuotas mensuales de aproximadamente 70 euros mensuales. Según los analistas, el alivio para los hipotecados se materializará en el primer trimestre de 2009.

La morosidad se triplica en el año hasta su nivel más alto desde 1998
El fuerte aumento de impagos en las cajas de ahorros impulsa al 2,5% el porcentaje de dudosos del sistema financiero en agosto.

El deterioro de la situación económica en España tiene un indicador incuestionable en la tasa de morosidad del sistema financiero. Cuando las cosas se ponen difíciles, particulares y empresas dejan de pagar las cuotas de sus créditos. En agosto, el porcentaje de impagos sobre el volumen total de crédito concedido por bancos, cajas y establecimientos de crédito se situó en el 2,5%, cifra que triplica la del mismo mes de 2007 y que no se alcanzaba desde mayo de 1998.

Según los datos incluidos en el Boletín Estadístico del Banco de España que se dieron ayer a conocer, el importe total de impagados del sector se situó en 46.125 millones de euros, de un total de 1,842 billones de euros, lo que supone un aumento del 13% respecto a julio y del 228% respecto a agosto de 2007. Por segundo mes consecutivo, la tasa de morosidad se situó por encima del 2% en agosto. Por tipo de entidades financieras, los dudosos -aquellos que han incumplido el pago de sus cuotas durante más de tres meses- se concentran más en las cajas de ahorros, donde alcanzaron en agosto 25.467 millones de euros, el 2,9% del volumen total, tras registrar un 2,55% en julio. En agosto de 2007, el porcentaje de dudosos de las cajas era del 0,77% del total. La morosidad de los bancos alcanzó el 1,99%, lo que equivale a un importe de 15.946 millones de euros, tras un 1,74% en julio. En agosto del año pasado, los impagados de la banca representaban el 0,7% de sus créditos totales.

En el caso de las cooperativas de crédito, la morosidad se colocó en agosto en el 2,05%, con créditos dudosos por importe de 1.946 millones de euros, sobre una cartera total de 94.924 millones. La subida de la morosidad en agosto es la decimocuarta consecutiva y se produjo en un mes en el que el Euríbor, indicador de referencia para las hipotecas en España, se situaba en el 5,323%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. A principios de año, ese tipo de interés era del 4,498%. La crisis de los mercados financieros mundiales ha venido disparando este indicador y en septiembre alcanzó el 5,384%.

El aumento de la morosidad registró en julio un salto espectacular tras el concurso voluntario de acreedores -situación equivalente a la antigua suspensión de pagos- de Martinsa-Fadesa, que inyectó créditos morosos en bancos y cajas por importe de 4.100 millones de euros. El importe total de dudosos pasó de 31.220 millones de euros en junio a 40.840 millones en julio.

Según Pablo Guijarro, socio de Analistas Financieros Internacionales (AFI), los datos conocidos ayer son "malos" y acentúan la tendencia negativa. Este año, en su opinión, la tasa de morosidad podría llegar hasta el 3,2% y el año que viene este parámetro podría dispararse hasta el 6%. Con todo, no hay razones para la alarma: "Pensamos que el sistema financiero español es suficientemente fuerte como para aguantar esa tasa de morosidad", asegura.

Y da tres razones: en primer lugar, las entidades financieras tienen un exceso de recursos propios; en segundo lugar, hay una provisión genérica que podría absorber parte de la nueva morosidad; por último, las cuentas de resultados son suficientemente sólidas como para encajar nuevas dotaciones para créditos dudosos si son necesarias. "En otras palabras, las entidades financieras españolas son muy eficientes porque tienen un margen de explotación -la diferencia entre ingresos y gastos- bastante elevada y aunque practiquen nuevas dotaciones, aún darán beneficios", añade.

La vivienda pierde un 4,9% de su valor en septiembre
El stock sin vender aumenta a 680.000 inmuebles y prevé cerrar el año sobre los 930.000. -El Euríbor vuelve a bajar.

El sector inmobiliario continúa con su particular via crucis. Caen las ventas, se reducen los visados de obra nueva y baja el valor de las casas. Según las estadísticas de la sociedad de tasación Tinsa, el valor de la vivienda se ha reducido un 4,9% en septiembre en tasa interanual y un 5,9% desde enero, con lo que durante el pasado mes ha mantenido su tendencia a la baja iniciada el pasado marzo de forma "suave y continua". Según ha explicado este martes el director general de la compañía, Luis Leirado, la caída acumulada del precio hasta septiembre ha sido mayor en las áreas metropolitanas (8,8%), seguidas por la costa mediterránea (8,1%), las grandes ciudades y capitales (6,5%), las islas Baleares y Canarias (4,4%) y el resto de municipios (4,2%).

Según los datos proporcionados por Tinsa, en el segundo trimestre del año salieron al mercado 185.000 viviendas pero tan sólo se vendieron 75.000, lo que significa que las 110.000 restantes se sumaron al acumulado (680.000 pendientes de venta). De esta forma, Tinsa prevé que en 2008 se venderán 300.000 viviendas, lo que elevará el stock inmobiliario al cierre del año a 920.000-930.000 inmuebles, exceso de viviendas que se irá absorbiendo durante los dos próximos años, según ha avanzado Leirado.

Frente al descenso de precios en el segmento de las ventas, el alquiler de una vivienda ha subido un 4,3% en septiembre respecto al año anterior, lo que en cualquier caso supone dos décimas menos que la tasa de IPC general, que se ha situado en el 4,5%, según el INE. En lo que va de año, el coste de los arrendatarios ha subido un 3,4% con un incremento del 0,2% en septiembre frente al mes anterior. Por regiones, donde más ha subido ha sido en Cantabria, con un 6,5%, y en Aragón, con un 6,4%, mientras que en la cola se encuentra Navarra, con un aumento del 2,5%.

Por su parte, uno de los condicionantes de las ventas, el Euríbor, ha registrado este martes su tercer día consecutivo a la baja, con lo que parece confirmar la tendencia iniciada dos jornadas después del recorte de tipos al 3,75%. Además, las sucesivas inyecciones de liquidez y su efecto reparador en la confianza también han condicionado a este indicador hipotecario, que ha cerrado en el 5,358% frente al 5,425% del lunes, con lo que se coloca por debajo de la cota del 5,4% por primera vez desde mediados de septiembre gracias a que está bajando a un buen ritmo.
De hecho, los 0,067 puntos que se ha dejado el indicador hipotecario más usado en España superan a los 0,064 del día anterior y vuelven a marcar el mayor retroceso diario desde el pasado enero. A pesar de ello, sigue por encima del nivel de hace un año, por lo que volverá a encarecer las hipotecas si no consolida los descensos hasta final de mes.
Si el Euríbor sigue a la baja, incidirá positivamente en la demanda embalsada de vivienda que existe en la actualidad y que está compuesta, principalmente, por jóvenes e inmigrantes, que se encuentran con problemas en su situación laboral así como con restricciones de crédito hipotecario en un contexto de falta de liquidez. En opinión de Leirado, "cuando cambien las condiciones económicas", se podrá dar salida al stock, aunque ha advertido de que no será rápido.

En el segundo trimestre del año se comenzaron a construir 92.500 inmuebles frente a los 163.000 del mismo trimestre de 2007, viviendas que saldrán al mercado dentro de dos años. Teniendo en cuenta el descenso de la iniciación de obra nueva y la evolución de la demanda, el stock acumulado no comenzará a reducirse hasta la segunda mitad de 2009, cuando empiece a hacerse patente el efecto de la corrección a la baja en el número de viviendas iniciadas.